Degressive Abschreibung für Neubauten: Ein steuerlicher Anreiz für Bauherren und Käufer
Der Neubau von Mietwohnungen ist nicht nur eine wichtige Maßnahme zur Bekämpfung der Wohnraumknappheit, sondern auch steuerlich begünstigt.
Die degressive Abschreibung für Neubauten stellt dabei eine attraktive Möglichkeit für Bauherren und Eigentümer dar, die steuerliche Belastung in den ersten Jahren deutlich zu reduzieren.
Aber wie funktioniert diese Abschreibung und was müssen Bauherren und Eigentümer beachten? Wir erklären es Ihnen.
Was ist die degressive Abschreibung?
Die degressive Abschreibung ermöglicht es, in den ersten Jahren nach Fertigstellung eines Neubaus höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen, die jedoch im Laufe der Jahre sinken.
Anders als bei der linearen Abschreibung, bei der jedes Jahr ein fester Prozentsatz der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben wird, bemisst sich die degressive Abschreibung an einem festen Prozentsatz (5 %) des verbleibenden Restbuchwerts.
Das bedeutet, dass der Abschreibungsbetrag zu Beginn deutlich höher ist und jedes Jahr weiter sinkt, da sich die Bemessungsgrundlage verringert.
Wer kann die degressive Abschreibung in Anspruch nehmen?
Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen, die zu Wohnzwecken genutzt werden.
Dabei spielt es keine Rolle, ob das Gebäude im Betriebsvermögen oder im Privatvermögen gehalten wird.
Selbst eine gemischte Nutzung ist möglich – allerdings nur für den Anteil, der tatsächlich für Wohnzwecke genutzt wird.
Wichtig ist, dass sich das begünstigte Gebäude oder die Wohnung in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat befindet. Ein weiteres Kriterium ist, dass der Neubau nach den gesetzlichen Vorgaben erfolgt ist.
Was müssen Bauherren und künftige Eigentümer beachten?
1. Bauherrenfall – Herstellung eines Neubaus
Im Bauherrenfall kann die degressive Abschreibung für Gebäude in Anspruch genommen werden, die der Bauherr selbst errichtet hat. Auch Umbauten, die zu einem neuen Gebäude führen (z. B. wesentliche strukturelle Veränderungen), können zu den begünstigten Fällen zählen.
Eine bloße Änderung der Nutzung (z. B. von gewerblicher Nutzung auf Wohnnutzung) berechtigt jedoch nicht zur degressiven Abschreibung.
Die degressive Abschreibung ist zeitlich befristet: Um die Begünstigung zu nutzen, muss die Herstellung des Gebäudes oder der Eigentumswohnung im Zeitraum vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 begonnen werden. Der Baubeginn muss der zuständigen Baubehörde angezeigt werden, wobei das Datum des tatsächlichen Baubeginns maßgeblich ist.
2. Bauträgerfall – Erwerb eines NeubausAuch Eigentümer, die eine Neubauwohnung von einem Bauträger erwerben, können die degressive Abschreibung nutzen. Voraussetzung dafür ist, dass der Kaufvertrag im Zeitraum vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 rechtswirksam abgeschlossen wird und die Wohnung spätestens im Jahr der Fertigstellung des Neubaus erworben wird.
Das Besondere am Bauträgerfall: Die degressive Abschreibung gilt nicht ab dem Erwerbsdatum, sondern ab dem Zeitpunkt, an dem der Erwerber tatsächlich wirtschaftliches Eigentum an der Immobilie erhält – also sobald Besitz, Gefahr und Nutzung auf ihn übergehen.
Wechsel zwischen Abschreibungsmethoden
Grundsätzlich ist es so, dass einmal gewählte Abschreibungsmethoden beibehalten werden müssen. Der Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist jedoch möglich – und kann sinnvoll sein, sobald die degressiven Abschreibungsbeträge niedriger ausfallen als bei der linearen Methode.
Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Restbuchwert des Gebäudes nach den ersten Jahren so stark gesenkt wurde, dass die lineare Abschreibung mehr steuerliche Vorteile bietet.
Kombination mit der Sonderabschreibung
Ein weiterer Vorteil der degressiven Abschreibung: Sie lässt sich mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombinieren. Diese ermöglicht es, in den ersten vier Jahren bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuschreiben.
In Kombination mit der degressiven Abschreibung kann so in den ersten Jahren bis zu 37 % der Kosten abgeschrieben werden – ein erheblicher steuerlicher Vorteil für Bauherren und Eigentümer.
Fazit: Steuerliche Vorteile durch degressive Abschreibung
Die degressive Abschreibung bietet Bauherren und Eigentümern einen attraktiven steuerlichen Anreiz, insbesondere in Kombination mit der Sonderabschreibung. Zwar ist der alleinige Vorteil der degressiven Abschreibung in den ersten Jahren eher moderat, doch durch die Möglichkeit der Kombination mit der Sonderabschreibung können steuerliche Einsparungen von insgesamt ca. 37 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten erzielt werden.
Es bleibt abzuwarten, wie das Bundesfinanzministerium mit einer geplanten Verwaltungsanweisung Klarheit bezüglich der genauen Anwendung und Wechselwirkungen zwischen der degressiven Abschreibung und der Sonderabschreibung schafft. Dennoch bietet die degressive Abschreibung einen effektiven Steueranreiz für den Neubau von Wohnraum und könnte insbesondere für Bauherren und Eigentümer in den kommenden Jahren von großem Nutzen sein.
Zum vollständigen Artikel geht es hier:
Die neue degressive Abschreibung für den Wohnungsbau: Mietwohnungsneubau – Magazin-Quartier.de
Recht & Steuern
Text: Steffen Arlich, Benedikt Rippert
Zur Förderung von Neubaumaßnahmen und Unterstützung der Bauwirtschaft hat der Gesetzgeber im Rahmen des Wachstumschancengesetzes [1] mit § 7 Abs. 5a EStG die zeitlich befristete Möglichkeit einer (geometrisch-)degressiven Abschreibung für den Mietwohnungsneubau eingeführt.